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Edito des partenaires

Le Dispositif du Déficit Foncier : la solution ?

Laurent ARNOULD – Conseiller en Gestion de Patrimoine

Quand arrive la période des déclarations d’impôts, c’est le moment où, inexorablement, année après année, les propriétaires d’immobilier locatif constatent cette même évidence « L’imposition liée à mon immobilier locatif en nu, ne cesse de croître … ! ». Les raisons… ? Elles sont multiples : érosion des intérêts d’emprunt, fin des déficits liés aux travaux de rénovation, diminution des charges locatives récurrentes, hausse des prélèvements sociaux, etc.

Mais alors, que pouvons-nous faire pour retrouver une fiscalité attractive, voire en retirer un bénéfice fiscal et des revenus futurs en quasi-totale exonération ?

Acheter un bien Immobilier à rénover, afin de bénéficier du régime du Déficit Foncier.

Peu connu, le déficit foncier est un dispositif simple du régime de droit commun, immédiat et performant fiscalement, il est non soumis au plafonnement des niches fiscales.

Son intérêt prend tout son sens dès 9 000€ annuels de bénéfices fonciers (hors meublés).

Les atouts de ce dispositif :

Le premier atout porte directement sur l’ensemble des bénéfices fonciers perçus par application de :

-La déduction sans plafonnement des travaux réalisés (entretien, réparation et d’amélioration) à la réhabilitation du bien, objet de l’opération du déficit foncier,

– La déduction des intérêts d’emprunt des crédits réalisés pour financer l’acquisition du foncier à rénover et la partie des travaux à réaliser,

– La déduction de l’ensemble des frais assimilés,

– Le report de l’excèdent de déficit foncier sur les 10 années suivantes.

 Le second atout porte sur la diminution du revenu global, dans la limite de 10 700€ par an des déficits fonciers constatés.

Ce dispositif nous procure un double impact fiscal sur la Tranche Marginale d’Imposition, mais également un gain lié à l’économie des Prélèvements Sociaux (CSG/CRDS).

La seule condition est un engagement de location nue pendant 3 ans obligatoire, ce qui n’est pas un réel problème car ce dispositif n’atteint que très rarement les 10 ans en report de déficit foncier et le plus souvent s’éteint entre 6 et 7 ans.

A terme, une nouvelle vie pour votre bien locatif pourra reprendre, mais non plus en location nue, mais cette fois en tant que location meublée, avec tous les avantages que ce dispositif procure sur sa faible taxation (souvent nulle) des loyers perçus et donc une meilleure rentabilité.

EXEMPLE D’INVESTISSEMENT (Synthèse simplifiée et non contractuelle)

Mr et Mme Foncier possèdent des biens immobiliers loués en nu, le montant des revenus fonciers bruts annuels est de 20 000€, ils ne détiennent plus de crédit, n’ont plus de déficit reportable sur leurs biens et les seules charges qu’ils peuvent appliquer sont les charges courantes locatives, leur imposition a donc considérablement augmenté.

Nous effectuerons les calculs de l’impact du dispositif sur différentes Tranche Marginale d’Imposition (TMI).

L’opération porte sur l’acquisition d’un bien à rénover, il est à noter que plus la part des travaux sera importante, plus l’impact fiscal sera fort et durable dans le temps.

L’investissement, dans notre exemple, porte sur un bien à hauteur de 200 000€, réparti de la façon suivante : 50 000€ dans l’acquisition du bien immobilier et 150 000€ pour la partie travaux (le déblocage des appels de fonds pour la réalisation des travaux pouvant s’étaler jusqu’à trois ans maximum).

Les conséquences de cette opération sont les suivantes :

-On va effacer fiscalement pendant 6 ans la totalité des revenus fonciers perçus,

-Et réaliser une économie totale d’impôts (IMPOT SUR LE REVENU+PRELEVEMENTS SOCIAUX) sur 6 ans qui s’élèvera en fonction de sa Tranche Marginale d’Imposition à :

Pour une TMI à 30% : 65 279€ ce qui représente un impact fiscal de 33%

Pour une TMI à 41% : 81 779€ ce qui représente un impact fiscal de 41%

Pour une TMI à 45% : 87 779€ ce qui représente un impact fiscal de 44%.

NB : L’impact fiscal de ce dispositif est puissant car il peut aller, selon les cas jusqu’à 53% du montant total de l’investissement.

A partir de la septième année, une fois le déficit foncier intégralement utilisé, il sera possible de basculer la location du bien en meublé et de bénéficier des loyers au régime des BIC, bien plus avantageux que le régime de la location en nu (le régime des BIC réel étant le plus souvent à privilégier, car plus avantageux fiscalement, que le micro-BIC).

Attention, ne vous lancez pas seuls, des contraintes existent pour mettre ces conseils en pratique.

Laurent ARNOULD

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