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Les risques de la location meublée en Société civile immobilière (SCI)

Edouard SIMIER, Avocat – Cabinet Lacour – Nice

La SCI peut répondre à deux objectifs : se constituer un patrimoine immobilier en anticipant sa transmission et éviter l’indivision d’un bien immobilier. Le contribuable doit faire le choix entre l’imposition à l’impôt sur le revenu de sa SCI ou l’imposition à l’impôt sur les sociétés.

Dans la majorité des cas, la SCI sera soumise à l’impôt sur le revenu puisque ce régime est moins lourd pour les associés lors notamment de la revente du bien. La SCI sera alors transparente, ce qui signifie que les associés seront personnellement redevables de l’impôt sur le revenu.

Ce régime fiscal ne pose aucun problème lorsque le bien immobilier de la SCI est affecté à l’occupation gratuite du bien par un de ses associés ou si le bien est loué nu. Vous bénéficierez en cas de vente, d’un régime de plus-value immobilière des particuliers favorable (exonération au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux et 22 ans pour l’impôt sur le revenu).

Avec le développement des plateformes de location telles que Airbnb, il est fréquent de louer son bien meublé. En revanche, si ce bien appartient à une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, vous vous exposez à une remise en cause par l’administration fiscal du régime d’imposition de la société. Les conséquences fiscales peuvent alors être catastrophiques.

En effet, dans cette situation, l’administration considèrera que l’activité de la société est commerciale et la soumettra à l’impôt sur les sociétés. Vous serez alors dans l’obligation de constater un loyer théorique (estimé sur la valeur locative du bien) taxable à l’impôt sur les sociétés chaque année. En outre, le régime d’imposition de la plus-value immobilière en cas de revente, sera celui des professionnels sans abattement pour durée de détention avec reprise des amortissements déduits en cas de revente du bien.

Afin de vous rassurer, si vous êtes dans ce type de situation, différents types de schémas peuvent être mis en place pour se conformer aux dispositions légales et ne pas risquer une remise en cause du régime d’imposition de votre SCI.

Dans l’éventualité où le bien serait loué meublé par le biais de la détention d’une SCI, chaque situation est singulière et devra faire l’objet d’une étude approfondie afin d’être en conformité avec la loi. Par exemple, une SCI peut mettre à disposition gratuitement à l’un de ses associés un logement à condition de respecter des critères légaux précis : disposition prévue par ses statuts et tenue d’une assemblée générale des associés notamment.

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